Superfície
SUPERFÍCIE
Material baseado nas obras do professor Rafael de Menezes e Maria Helena Diniz.
Prevista no art. 1225, II e entre os arts. 1369 e 1377 do CC.
Art. 1.225. São direitos reais:
I - a propriedade;
II - a superfície;
Art. 1.369. O proprietário pode conceder a outrem o direito de construir ou de plantar em seu terreno, por tempo determinado, mediante escritura pública devidamente registrada no Cartório de Registro de Imóveis.
Parágrafo único. O direito de superfície não autoriza obra no subsolo, salvo se for inerente ao objeto da concessão.
Art. 1.370. A concessão da superfície será gratuita ou onerosa; se onerosa, estipularão as partes se o pagamento será feito de uma só vez, ou parceladamente.
Art. 1.371. O superficiário responderá pelos encargos e tributos que incidirem sobre o imóvel.
Art. 1.372. O direito de superfície pode transferir-se a terceiros e, por morte do superficiário, aos seus herdeiros.
Parágrafo único. Não poderá ser estipulado pelo concedente, a nenhum título, qualquer pagamento pela transferência.
Art. 1.373. Em caso de alienação do imóvel ou do direito de superfície, o superficiário ou o proprietário tem direito de preferência, em igualdade de condições.
Art. 1.374. Antes do termo final, resolver-se-á a concessão se o superficiário der ao terreno destinação diversa daquela para que foi concedida.
Art. 1.375. Extinta a concessão, o proprietário passará a ter a propriedade plena sobre o terreno, construção ou plantação, independentemente de indenização, se as partes não houverem estipulado o contrário.
Art. 1.376. No caso de extinção do direito de superfície em conseqüência de desapropriação, a indenização cabe ao proprietário e ao superficiário, no valor correspondente ao direito real de cada um.
Art. 1.377. O direito de superfície, constituído por pessoa jurídica de direito público interno, rege-se por este Código, no que não for diversamente disciplinado em lei especial.
A Superfície é o primeiro dos Direitos Reais Limitados que nós vamos estudar.
A propriedade é o único direito real ilimitado, e mesmo assim, modernamente, a propriedade não é mais tão ilimitada tendo em vista a função social da propriedade, o abuso de direito, os direitos de vizinhança, etc.
A propriedade é a soma de três faculdade: uso, gozo e disposição (1228).
Nos direitos reais limitados de gozo ou fruição nós temos, em geral, a transferência pelo proprietário a um terceiro de uma ou mais destas faculdades. Por exemplo no direito real de uso se transfere o uso, no usufruto se transfere o uso e a fruição, etc.
A superfície é o mais amplo direito real limitado pois, através dela, o proprietário transfere a um terceiro o uso, a fruição e quase a disposição do bem.
Trata-se de um direito novo no nosso ordenamento que veio substituir a arcaica enfiteuse. A enfiteuse, prevista no velho CC, interessava à família Real (aos herdeiros de D. Pedro II) e à Igreja, tendo sido abolida pelo novo CC, que proibiu novas enfiteuses (art 2038). Não confundam a enfiteuse, instituto ultrapassado de Direito Civil, com o aforamento, instituto moderno de Dir. Público, que vocês vão estudar em Dir. Administrativo. Muitos de nós, moradores de Recife, que vivemos perto da praia ou do rio ou do mangue, pagamos um foro à Marinha. Este aforamento público subsiste, a enfiteuse privada é que foi substituída pela superfície. As velhas enfiteuses permanecem até se extinguirem, novas enfiteuses é que estão proibidas.
Pois bem, a superfície é um modo inteligente de exploração da propriedade imóvel urbana ou rural, para fins de, respectivamente, construção (nas cidades) ou plantação (no campo). (1369).
A expectativa é a de que a superfície venha a diminuir a crise habitacional e agrária do país, estimulando os proprietários a cederem a terceiros o direito de morar e de plantar nos seus terrenos por prazo longo.
Assim por exemplo, o herdeiro de uma fazenda que não tenha experiência para administrá-la, cede a alguém através de um contrato solene, via escritura pública, registrado no cartório de imóveis, o direito de produzir nas suas terras, mediante o pagamento de um aluguel. Isto sempre pode ser feito por locação (arrendamento), mas por superfície (direito real) é mais seguro.
Entre as vantagens para o proprietário se destacam a possibilidade de uso do subsolo, desde que não atrapalhe as atividades na superfície; assim nas áreas urbanas será possível o proprietário ceder a superfície para alguém construir um edifício, enquanto no subsolo o proprietário poderá explorar teatros e cinemas (ver pú do 1369).
Outras duas vantagens para o proprietário: vê seu terreno conservado pelo superficiário, que o vigiará da invasão de terceiros; e ainda ao término do prazo da superfície, o proprietário, ou seu herdeiro, poderá ficar com as construções e benfeitorias, de regra sem indenizar o superficiário (1375).
As vantagens para o superficiário são evidentes, afinal há muitas pessoas precisando de um lugar para morar nas cidades e de terras para produzir no campo; e a superfície, como de regra os direitos reais, perduram por décadas, transmitindo-se aos herdeiros, sem possibilidade de desistência do proprietário, afinal a relação jurídica que se estabelece é entre o superficiário e a coisa, diferente da locação ou arrendamento, que é um contrato entre pessoas.
Espera-se que a superfície possa até aliviar o Poder Judiciário pois, sem dúvida, uma das causas da sobrecarga da Justiça é o inchaço das metrópoles, levando ao aumento das lides civis e penais; quando as pessoas moram amontoadas as pessoas brigam mais; se a superfície ajudar a manter o homem no campo, estará se contribuindo também para a diminuição da convulsão social, que sempre deságua no Judiciário.
Só o tempo irá dizer se a superfície será usada pela sociedade e produzirá os efeitos desejados, mas pelo menos a previsão legal agora existe.
Veremos mais superfície nas próximas aulas.