Assunto 13.3 - anticrese

Da anticrese (arts. 1.506 e s. do CC)

Cassettari, Christiano.  Elementos de direito civil. São Paulo : Saraiva, 2011. P. 389 e SS.

De acordo com a doutrina clássica, anticrese também vem do grego, de anti (em lugar de) + chresis (uso), “e se pode considerar: a) como contrato; b) como limitação de garantia à propriedade. Na primeira acepção, é um contrato pelo qual um devedor transfere a um credor a posse de um imóvel, para o fim de este lhe perceber frutos e rendas, com o encargo de os imputar sobre o débito até o completo pagamento. Na segunda acepção, se tem ensinado que a anticrese é o direito real sobre imóvel alheio, em virtude do que o credor obtém a posse da coisa, a fim de perceber-lhe os frutos e imputá-los no pagamento da dívida, juros, capital, sendo, porém, permitido estipular que furtos sejam, na sua totalidade, percebido à conta de juros” (LIMONGI FRANÇA, Rubens. Instituições..., 1999, p. 518).

Para Tartuce (2014):

Por meio desse direito real de garantia, um imóvel é dado em garantia e transmitido do devedor, ou por terceiro, ao credor, podendo o último retirar da coisa os frutos para o pagamento da dívida, em havendo uma compensação. Como se percebe, a anticrese está no meio do caminho entre o penhor e a hipoteca, tendo características de ambos. Com a hipoteca tem em comum o fato de recair sobre imóveis, como é corriqueiro. Do penhor, há a similaridade em relação à transmissão da posse. De diferente, a retirada dos frutos do bem. Assim pode ser explicada, em poucas palavras, a sua estrutura interna.

Recaindo sobre imóvel, a anticrese depende do registro do título gerador no Cartório de Registro de Imóveis. Assim deduzindo: “Agravo regimental no agravo de instrumento. Direito civil. Anticrese. Direito real sobre imóvel. Aquisição. Registro. 1. A anticrese, direito real sobre imóvel, nos termos do art. 1.225 do CC, só se adquire com o registro no Cartório de Registro de Imóveis. 2. A pretensão de simples reexame de provas, além de escapar da função constitucional deste Tribunal, encontra óbice na Súmula 7 do STJ, cuja incidência é induvidosa no caso presente. 3. Agravo regimental a que se nega provimento” (STJ, AgRg no Ag 1.185.129/SP, Rel. Min. Alderita Ramos de Oliveira (Desembargadora Convocada do TJ/PE), 6.ª Turma, j. 19.02.2013, DJe 12.03.2013).

São partes da anticrese: a) o devedor anticrético – aquele que dá o imóvel em garantia, transferindo a posse ao credor; e b) o credor anticrético – recebe o imóvel em garantia, ficando com a sua posse e dele retirando os seus frutos.

Para Gonçalves (2014):

Características

A anticrese é direito real de garantia (CC, art. 1.225, X), sendo munida do direito de sequela. Uma vez registrada, adere à coisa, acompanhando-a em caso de transmissão inter vivos ou mortis causa. Desse modo, o credor pode opor seu direito ao adquirente do imóvel dado em garantia.

Por outro lado, os frutos da coisa gravada não podem ser penhorados por outros credores do devedor.

Outra característica da anticrese, já mencionada no item anterior, é que ela não confere preferência ao anticresista, no pagamento do crédito com a importância obtida na excussão do bem onerado, nem sobre o valor da indenização, do seguro ou do preço expropriatório. Só poderá opor-se à excussão alegando direito de retenção, necessário para solver seu crédito com os rendimentos do imóvel. (Caio Mário da Silva Pereira, Instituições de direito civil, v. IV, p. 418; Maria Helena Diniz, Curso de direito civil brasileiro, v. 4, p. 459.)

O objeto da anticrese deve ser, necessariamente, bem imóvel, pois se incidir sobre bem móvel ter-se-á penhor, e não anticrese. Por outro lado, a tradição real do imóvel ao credor faz parte da essência do instituto, que confere a este a percepção dos frutos e rendimentos para pagar-se do seu crédito.

A anticrese distingue-se do penhor comum porque tem por objeto bem imóvel, e o credor tem direito aos frutos, até o pagamento da dívida. Também não se confunde com o penhor rural, em que a posse continua com o devedor. Afasta-se da hipoteca porque o credor hipotecário pode promover a excussão e venda judicial do bem hipotecado, sem ter a sua posse, o que não ocorre com o anticrético.

Modos de extinção da anticrese

A anticrese, como todos os direitos reais de garantia, constitui relação jurídica acessória. A sua existência depende, portanto, da relação obrigacional, cujo resgate visa assegurar. Assim, qualquer que seja a causa de extinção desta, reflete na anticrese, pondo-lhe termo automaticamente.

Sendo a anticrese direito real que recai sobre imóvel, também se extingue pelo perecimento deste. Perecendo o objeto, perece o direito, como é cediço. Todavia, ainda que o objeto da garantia esteja no seguro, o direito do credor não se sub-roga na indenização paga pelo segurador. Igualmente, não se sub-roga na indenização obtida pelo devedor, em caso de o prédio dado em garantia ser desapropriado (CC, art. 1.509, § 2º).

Nas hipóteses mencionadas, extingue-se a anticrese, subsistindo o crédito, porém sem a garantia real anterior.

Por fim, extingue-se a anticrese pela caducidade, transcorridos quinze anos de sua transcrição (CC, art. 1.423). Entende o legislador, como observa Silvio Rodrigues5, que, se o credor não conseguiu, em tão largo intervalo, pagar-se de seu crédito, decerto não mais conseguirá, pois os frutos do imóvel são basicamente insuficientes para o resgate da dívida. Ao credor remanescerá, não obstante, a condição de quirografário.